your-road.ru — выберите свой путь!   
ГЛАВНАЯ РУБРИКИ СТАТЕЙ РУБРИКИ ПО СТРАНАМ РАССЫЛКА ПРОДУКТЫ РЕСУРСЫ ИНТЕРНЕТА PRIVATE AREA TERRA INCOGNITA О ПРОЕКТЕ КОНТАКТЫ

Виды и характеристики инвестиций, популярные инвестиции русскоговорящих граждан за границей


Автор: Владимир Горев
Рубрика: Инвестиции за границей
Дата: 2016
Актуальность: 2016-2017


Правила инвестирования в зарубежную недвижимость

       Если Вы обдумываете возможность инвестиций в зарубежную недвижимость, то скорее всего Вы затеваете это самостоятельно, без привлечения профессионалов и, скорее всего, по чьему-либо совету или примеру. Если это так, то прежде, чем Вы осуществите задуманное, Вы должны:

      1. Не поддаваясь ничьим уговорам (друзей-знакомых) прагматично просчитать бизнес-план своей затеи.

      2. Этот бизнес-план должен содержать, как минимум:

            • Анализ рынка недвижимости выбранной страны за последние 5÷10 лет (динамика цен, объемы строительства и продаж, структура продаж по видам объектов и по территориям и так далее…);

            • Анализ развития экономики выбранной для инвестиций страны за последние 5 ÷10 лет (динамика общей экономической ситуации, уровень инфляции, уровни занятости и безработицы местного населения, колебание курса местной валюты, развитие территорий и так далее…);

            • Анализ экономической ситуации в странах основных покупателей недвижимости и других инвесторов (структура покупателей/ инвесторов по странам, динамика их изменений за последние годы, экономическая ситуация в их родных странах – для того, чтобы спрогнозировать кто может являться потенциальным покупателем Вашей недвижимости, когда придёт время «подводить черту»);

            • Прогнозы (сделанные на основании соответствующих анализов) по развитию экономики «страны инвестирования», рынка недвижимости (цен) и экономик стран основных покупателей на момент «подведения черты» – с целью оценки рисков и принятия решения о целесообразности инвестирования. Решение о целесообразности инвестирования должно приниматься не на качественном уровне («нравится – не нравится»), а на количественном (с цифрами в руках). При прогнозировании следует рассматривать худший вариант развития событий (из всех возможных положительных сценариев). При прогнозировании следует учитывать прямые и косвенные потери, которые возникнут в инвестиционный период – дополнительные расходы по объекту (смотрите ниже), уровень инфляции, степень скрытой девальвации местной валюты и так далее;

            • Анализ законов «страны инвестирования» и условий «существования» объекта недвижимости для выяснения сопутствующих трат – пошлин, комиссий, налогов, форм и средств для содержания. Какие дополнительные расходы понесёт инвестор, помимо основной суммы за объект недвижимости (при покупке, содержании и продаже):

                   ► Расходы, связанные с приездом в страну и с выбором объекта;
                   ► При необходимости – траты на регистрацию юрлица при оформлении сделок с землёй;
                   ► Комиссия Риэлтеру;
                   ► Оплата услуг Адвоката, Переводчика и Нотариуса;
                   ► Оплата госпошлин и регистрационных сборов;
                   ► В некоторых странах оплата налога на передачу недвижимости при покупке;

                   ► Расходы, связанные с текущим посещением страны и поддержанием банковского счёта;
                   ► Оплата текущих расходов по содержанию недвижимости;
                   ► Оплата расходов, связанных с содержанием юрлица (при сделках с землёй);
                   ► Оплата текущих налогов, связанных с недвижимостью, в соответствии с местными законами;

                   ► Расходы на предпродажную подготовку;
                   ► Налог с дохода от продажи недвижимости в случае, если прошло меньше времени, чем положено по законодательству выбранной страны для отмены этого налога (например, три года). Этот пункт очень важен, так он определяет минимальное время инвестирования и, соответственно, требует прогноза по всем инвестиционным позициям именно на этот период.
                   ► Плата за оформление различных документов и юридическое сопровождение при продаже недвижимости (выписки из реестров, изготовление схем, услуги юристов и тому подобное);
                   ► Что-то другое - индивидуальное для страны, объекта, Вашего случая…


      
Пример (грубые расчёты для простоты понимания)

Дано:

1. Выбрана страна с плавно растущей из года в год экономикой и растущими ценами на недвижимость, которая пользуется спросом у местных и зарубежных покупателей.

2. Спрос на недвижимость и динамика цен подтверждается статистикой продаж несколькими риэлтерскими организациями.

3. «Цена продающегося квадратного метра» с каждым годом растёт при стабильной «цене строительства квадратного метра» (растёт доходность как на первичном, так и на вторичном рынке).

4. Покупатели из других стран представлены гражданами государств со стабильными национальными экономиками.

5. Для инвестирования предполагается выбрать, например, элитное жильё в одном из центральных районов столицы выбранной страны, так как именно там наблюдается повышенный спрос на недвижимость, существуют перспективы для развития этого района, банки активно кредитуют покупателей жилья (что говорит о том, что банки тоже верят в объект), а приобретаемый объект выглядит привлекательным для потенциальных покупателей в будущем.

6. Инфляция в стране – 2% в год (средние величины).

7. Сумма инвестиций в уже готовый объект (оферта) – 100 000 €.

8. Сумма оценочных дополнительных трат при покупке – 7500 €.

9. Налог на доход при продаже объекта: 10% – до 3-х лет, 0% – после 3-х лет.

10. Инвестиционный период – 3 года.

11. Сумма оценочных дополнительных трат на содержание объекта (за все три года) – 1500 €.

12. Оценочные дополнительные траты при продаже объекта – 2500 €.

Посчитаем?

Общие инвестиционные вложения составят: 100 + 7,5 + 1,5 + 2,5 = 111 500 €.
Инфляция за 3 года составит: 6%.
Таким образом, через три года рыночная стоимость объекта за счёт только одной инфляции должна составить не менее ≈ 118 200 €.
Но инфляционную разницу (6 700 €) нельзя считать инвестиционным доходом.

       За какую цену выставлять объект на продажу? Какая цена объекта по окончании трехлетнего периода будет справедливой и соотвествовать рыночным ожиданиям? Насколько изменится спрос на подобную недвижимость? Сопоставив динамики цен за последние годы, а также возможный разброс цен продажи, можно в грубой форме оценить доходность. Устроит ли она инвестора? Ведь в отличии от других инвестиционных инструментов – недвижимость является «сложным» активом, за которым нужно «ухаживать», и который «обставлен» большим количеством документов. К тому же по своему качеству – это низколиквидный актив, который быстро не продать...



Видеоролик итальянского телеканала TG3 о продаже домов в местечке Carrega Ligure (≈ 40 км от Генуи) за 1 евро!!!
Ролик на итальянском языке: репортёр берет интервью у заместителя мэра городка, а затем они осматривают объект
Самая актуальная часть ролика, понятная без слов: состояние одного из объектов [с 40-й секунды видео до 1 минуты 20 секунд]
Условия инвестиций: залог - 5000 € (вернут), затраты на ремонт объекта после покупки - не менее 20 000 €, срок - 5 лет
Все равно дешевле, чем покупать готовый...



Такие инвестиции можно было сделать в 2014-2015 годах вот здесь
Судя по изгибам дороги - местность горная и скорее всего удалённая от цивилизации
Изображение карты взято с сайта: https://www.openstreetmap.org


Желая увеличить доходность от инвестиций в недвижимость, некоторые инвесторы вкладываются в еще несуществующие объекты (на различных, и особенно самых ранних этапах строительства, так как при раннем «входе в стройку» объект обойдётся значительно дешевле). Но, к сожалению, для некоторых стран это резко увеличивает риски возврата денег в принципе, так как ещё непостроенный объект нельзя оформить в собственность и при плохом раскладе у инвестора не останется никаких активов, кроме договоров с застройщиком. Читате об этом подробнее здесь.

Поделиться:


Как гарантировано обустроиться за границей
обыкновенному человеку?


Получите эти знания!
Скачайте бесплатно
12 небольших PDF-книг по обустройству за границей

Как обустроиться за рубежом?
с одновременной подпиской на авторскую рассылку




Подробная информация о содержании книги и рассылки представлена на странице "Рассылка".

Ищете недвижимость
за границей
на отечественных сайтах
в доменной зоне ".ru"?


Список национальных сайтов недвижимости популярных стран


Не боитесь переплатить?

Ищите жильё только на сайтах тех стран, которые Вам интересны!


Скачайте совершенно бесплатно перечень
из 60 (!) национальных
web-сайтов недвижимости
самых популярных
в русскоговорящем мире
стран

(pdf с прямыми ссылками)



ГЛАВНАЯ |  РУБРИКИ СТАТЕЙ |  РУБРИКИ ПО СТРАНАМ |  РАССЫЛКА |  ПРОДУКТЫ |  РЕСУРСЫ ИНТЕРНЕТА |  PRIVATE AREA |  TERRA INCOGNITA |  О ПРОЕКТЕ |  КОНТАКТЫ
 
Copyright © Владимир Горев 2009-2017. На сайте представлена информация для возрастной категории посетителей: 18+
ПОЛЬЗОВАТЕЛЬСКОЕ СОГЛАШЕНИЕ  |  ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ