your-road.ru — выберите свой путь!   
ГЛАВНАЯ РУБРИКИ СТАТЕЙ РУБРИКИ ПО СТРАНАМ РАССЫЛКА ПРОДУКТЫ РЕСУРСЫ ИНТЕРНЕТА PRIVATE AREA TERRA INCOGNITA О ПРОЕКТЕ КОНТАКТЫ

Выбор страны для обустройства - Болгария


Автор: Владимир Горев
Дата: 2017
Актуальность: 2017


Виды недвижимости в Болгарии
(местные названия, характеристики, ценообразование)


       Вся недвижимость в Болгарии делится на три вида по праву собственности:

      • Государственная ("държавна") - принадлежит государственным структурам, например, здания государственных служб, государственные заповедники, исторические памятники архитектуры, крупные национальные автодороги и тому подобное;
      • Муниципальная ("общинска") - принадлежит муниципалитетам в пределах территории общины, например, муниципальные строения, земельные участки, предназначенные для жилищного, торгового или промышленного строительства, местные автодороги и тому подобное;
      • Частная ("частна") - принадлежит частным лицам и юридическим лицам с частным капиталом.

Нас интересует последний вариант - то есть частная собственность на объекты недвижимости.




Если говорить про жилые объекты недвижимости для личного пользования, то они бывают:

      ► Комната или по-болгарски "стая". Комнаты бывают:
            • "Просто" комната - обычная комната без санитарных узлов или кухонных блоков,
            • Боксониера - комната с санитарным узлом, но без кухонного блока.

      Комнаты в квартирах могут именоваться разными терминами в зависимости от предназначения:
            • Всекидневна стая - гостиная (на каждый день),
            • Трапезария - столовая (для трапезы),
            • Спалня - спальня,
            • Баня - ванная комната,
            • Кухня - кухня,
            • Терраса - балкон.

      ► Студия или по-болгарски "студио" - относительно большая по площади комната с самостоятельным входом, с кухонной зоной (блоком), с санитарным узлом и часто с террасой (балконом).

      ► Апартаменты (квартиры) или по-болгарски "апартаменти". Часто они не такие, как на Родине (так, например, кухня - это часто не самостоятельное помещение, а зона в гостиной комнате).

       Количество комнат в квартире в Болгарии может "обозначаться" так: "тристаен апартамент" - трехкомнатная квартира или так: "апартамент с две спални" - тоже трехкомнатная кваритира (одна комната основная, которая не упоминается + к ней две спальни, которые могут быть вовсе не спальнями). Квартиру с одной спальней называют "гарсониера". Также в Болгарии можно встретить двухуровневые квартиры (комнаты которой располагаются друг над другом на разных этажах) - "мезонет" или "дуплекс".

      Обозначение этажей в Болгарии можно встретить двоякое. В бытовом общении с болгарами может присутствовать нумерация этажей, как на Родине, при которой первый "российский этаж" соответствует этажу, на который попадает человек при входе в здание с уровня поверхности земли. В официальных болгарских документах (например, в документах о собственности на недвижимость) первый российский этаж будет именован нулевым (или "приземным"), второй российский этаж будет именоваться первым, третий - вторым и так далее. В Болгарии можно встретить (в том числе и жилую) недвижимость, расположенную на этажах ниже уровня земли. Такие этажи называются: "полуподземен етаж" и "подземен етаж".

      Лифт по-болгарски - "асансьор". Нумерация в лифтах может быть также двоякой - на российский и болгарский манер. Этажи ниже уровня земли (например, подземные автостоянки в гипермаркетах) будут обозначаться в лифтах со знаком минус.



      ► Дома или по-болгарски "къща". Капитальные дома не следует путать с сезонными, которые называются "вила" (вилла) и располагаются на специальной территории "вилна зона", как на Родине домики в садоводстве.

      ► Земельные участки (могут иметь разные статусы):
            • Урбанизированная земля предназначена для промышленного и жилищного строительства,
            • Земледельческая земля (несколько категорий, которые зависят от плодородности почвы) - только для сельского хозяйства и построек для сельского хозяйства,
            • Горска земля (леса) - леса, природные заповедники, угодья (возможно строительство построек только для обслуживания данной категории земли. Земля, на которой растут леса, находится в государственной или муниципальной собственности, нежели в частной.

      Объектами торговли в Болгарии также могут выступать чердачные ("таван") и подвальные ("мазе", "сутерен") помещения и площади, как самостоятельные, так и прикреплённые к другим объектам (например, к квартире).

Расчёты площади жилья

      Площадь жилых помещений в квартирах в Болгарии высчитывается не так, как на Родине. Общая площадь квартир в Болгарии, которая заявляется в объявлениях о сделках и указывается в официальных документах на собственность, состоит из суммы реальной и идеальной частей:

            • "Реальная площадь" состоит из суммы площадей всех помещений квартиры + (внимание!) всех площадей внутренних перегородок + половины площадей внешних стен с соседями (или полной площади внешней стены, если соседей в этом месте нет, например, там где расположены лестничная площадка или углы здания) + площадь террасы (балкона).

            • "Идеальная часть" площади - это доля каждого собственника квартиры в общедоступных площадях здания (вестибюлей, лестниц, коридоров, лифтов и так далее). Если свою реальную площадь помещения можно увидеть и даже потрогать, то свою идеальную часть увидеть и потрогать нельзя, потому что она "растворена" во всех общественных местах здания, она везде и нигде, и выделить её в самостоятельную идеальную площадь конкретного собственника - невозможно. Доля идеальных частей может доходить до 30-40% от реальной площади.

      На Родине, кстати, площадь квартиры рассчитывается примерно также, ведь не думаете же Вы, что строители - это такие добрые люди, которые строят стены, лестницы, коридоры и балконы квартир за свой счёт? Конечно, нет. Покупателю недвижимости в России приходится платить за всё - и за своё личное, и за часть общественного. Но декларируется, что он платит только за свои кровные квадратные метры. Реально в основе стоимости квадратного метра и в России, и в Болгарии находится себестоимость строительства всего объекта целиком (здания, а не конкретной квартиры), к которой продавец добавляет желаемую прибыль, исходя из рыночных реалий. Правда, стоимость некоторых конкретных квартир бывает повышенной, например, за вид из окон, а бывает и пониженной, например, за первый или последний этаж. Но всё это - маркетинговые приёмы, направленные эффективность продаж таких квартир и к себестоимости строительства квадратного метра не имеющие отношения.

      Для обустраивающихся в Болгарии иностранцев, если они планируют приобретение (покупку, а не аренду) жилья наименее предпочтительны:

            • Большая терраса (её площадь входит в общую площадь жилья, увеличивая продаваемый метраж и соответственно стоимость) - потому что любую террасу (балкон) нельзя использовать так, как основные помещения, хотя, конечно летом, она является "вещью" безусловно полезной. Если есть возможность приобрести аналог жилья, такой же по площади (!), но с меньшей террасой, то стоимость объекта фактически не измениться, а функционал жилья значительно возрастёт и не будет сильно зависеть от погодных аномалий.

            • Большие "идеальные части" (эти площади также увеличивают общую площадь жилья, а следовательно и стоимость объекта) - это дома с большими широкими общими коридорами, просторными лестничными клетками, широкими лестницами, множественными лифтами, большой зоной для ресепшена (консьержа), большими общими вестибюлями и тому подобное. Желательно подбирать жильё, в которых идеальные части не превышают 15-20% от жилой площади объекта.

      Как не странно, но, если оба этих фактора объединить, то получается, что самым невыгодным с точки зрения функциональной эффективности покупаемого жилья, является приобретение так называемой "элитки" - это элитные: апартаменты, пентхаусы, квартиры, коттеджи в комплексах закрытого типа, таунхаусы.



      Незнание иностранными покупателями нюансов рынка болгарской недвижимости и некоторых правил, по которым рынок жилья в Болгарии функционирует, может привести к потенциальной возможности приобретения нежелаемого объекта, а также к явному или неявному обману. Приведём пару-тройку примеров:

      Пример 1. Допустим какой-то русскоговорящий иностранец доверяет покупку недвижимости болгарскому риэлтеру и сам на место не выезжает. При этом риэлтеру поставлена задача приобрести объект именно на втором этаже (чтобы не испытывать проблем с подъемом к жилью из-за своего состояния здоровья, если лифт вдруг сломается). При этом российский покупатель думает о втором этаже, как о втором "российском этаже". Болгарский же риэлтер может думать по-другому и купить объект на "третьем российском" этаже, так как по болгарским меркам он и будет вторым. И в нотариальном акте будет написано "втори етаж". И только приехав на место, российский покупатель поймет, что он немного влетел. Но претензии будет предъявлять некому. Всё по-честноку...

      Пример 2. Допустим, что потенциальный покупатель болгарской недвижимости видит на сайте застройщика объект с площадью 60 квадратных метров. Объект построен и сдан в эксплуатацию - приезжай и живи. Покупатель радостно потирает руки, ему очень нравится цена за такую площадь, он заключает договор, переводит деньги, получает документы о собственности. И только приехав на место он видит вместо реальных 60-ти квадратных метров всего 30. А остальное - это большая терраса (на которую можно выйти в хорошую погоду летом, но на которой нельзя жить) и идеальные части. Он не верит своим глазам - берёт рулетку и лично промеряет купленную квартиру на предмет квадратных метров. Тут он понимает, что немного влетел. Но претензии предъявлять некому. Всё по-честноку...

      Пример 3. Допустим, что имеется такой иностранец, который хочет купить участок земли в Болгарии и построить на нём дом по какому-то своему проекту. Он выбирает участок, но выясняется, что эта земля находится в статусе земледельческой. И для того, чтобы построить на ней дом, нужно перевести её в статус урбанизированной. Риэлтер ему говорит - что проблем никаких нет. Покупай. А мы потом тебе поможем с переоформлением. Иностранец покупает землю. После чего выясняется, что перевод земли в другой статус - это, во-первых, дополнительные и немаленькие деньги, которые нужно уплатить до изменения статуса. Во-вторых, эта процедура долгая - может занять пару лет. В-третьих и это самое главное, оказывается никто (и никакой риэлтер в частности) не может гарантировать, что статус земли будет изменён. Если участок находится вдали от населённых пунктов и коммуникаций, или если эта земля относится к высокоурожайной земле, то никто ни за какие деньги этот статус не изменит (имеется в виду отсутствие коррупции в органах власти Болгарии в той степени, в которой она присутствует дома). И остаётся наш покупатель с сельскохозяйственной землёй и не знает, что с ней делать...

      На самом деле здесь перечислены самые невинные ситуации, которые могут произойти с иностранцем в Болгарии, если он будет совершать сделки с недвижимостью бездумно. А реальность такова, что существуют такие чудовищные обманы, при которых покупатель-иностранец остается вообще без всего - без денег и без купленного объекта недвижимости. А остаётся с подорванным психическим здоровьем и с пониженной в "ноль" самооценкой. Несмотря на то, что Болгария является самой популярной страной по обустройству русскоговорящих граждан за границей, в этой стране, к большому сожалению, присутствуют самые высокие риски нарваться на обман. Поэтому приобретать жильё тут нужно по строгому алгоритму (шаг влево, шаг вправо - может ничего и не случиться, а может произойти и по-другому).




Ценообразование

       Понятно, что стоимость объектов недвижимости складывается из большого числа факторов. Тем не менее можно перечислить некоторые устойчивые тенденции и сравнить аналоги объектов недвижимости:

            • Стоимость объекта возрастает на следующих этапах его строительства: "Проект" (дешево) → "Каркас" (дороже) → "С коммуникациями" (ещё дороже) → "Принятый" (ещё дороже) → "Сданный в эксплуатацию, готовый и новый" (ещё дороже);
            • Объекты с обременением стоят дешевле (но узнаете ли Вы о них и стоит ли их покупать?);
            • Полуподвальные и подвальные помещения стоят дешевле своих аналогов, расположенных выше на любых этапах;
            • Крайние этажи ("первый отечественный" и последний, если в здании отсутствуют заглублённые в землю этажи) стоят дешевле;
            • Курортное сезонное жильё стоит дешевле городского "капитально-круглогодичного" из-за "облегчённого" варианта строительства;
            • Квартиры построек 70-80-х годов (блочно-панельные) стоят дешевле, чем старые кирпичные и современные монолитные;
            • Квартиры в крупных городах стоят дороже, чем в менее крупных населённых пунктах;
            • Квартиры "в центре" стоят дороже квартир на окраинах;
            • Квартиры в благополучных районах населённых пунктов стоят дороже аналогов, расположенных в неблагоприятных районах;
            • Квартиры с красивым видом из окон стоят дороже;
            • Квартиры с камином стоят дороже аналогов без камина;
            • Квартиры вблизи моря (первая, вторая, третья линии) стоят дороже;
            • Наличие газоснабжения и центрального отопления увеличивает стоимость объекта (природный газ в болгарских квартирах - редкость);
            • Лифт в многоквартирном доме увеличивает стоимость жилья;
            • Централизованная охрана многоквартирного дома увеличивает стоимость объекта;
            • Бассейн увеличивает стоимость объекта;
            • Парковка многоквартирного дома увеличивает стоимость объекта;
            • Объекты в населённых пунктах с неконтролируемым цыганским населением стоят дешевле;
            • Дом в удалённом селе стоит дешевле, чем аналог вблизи города или курорта;
            • Наличие качественного подъезда к дому в любой сезон увеличивает стоимость дома;
            • Свой сад, виноградник, колодец, котельная, электропитание 380V увеличивают стоимость дома;
            • Чем больше размер придомового земельного участка, тем дороже будет покупка.


Курортная недвижимость в Болгарии

Курортная недвижимость в Болгарии (в настоящем населённом пункте, заселённом болгарами)


Курортная недвижимость в Болгарии

Курортная недвижимость в Болгарии (не настоящее поселение - только гостиницы и апарт-отели)


Постройки старого города в Болгарии

Постройки старого города в Болгарии


Панельные многоэтажки 70-80-х годов в Болгарии

Панельные многоэтажки 70-80-х годов в Болгарии


Более подробную информацию о правильном, безопасном и быстром обустройстве в Болгарии Вы найдёте в практических курсах здесь.



Поделиться:


Предлагаю Вам совершено
бесплатно скачать серию
из 12-ти PDF-книг
по обустройству
за границей

Как обустроиться за рубежом?
и одновременно подписаться на авторскую рассылку




Подробная информация о содержании книги и рассылки представлена на странице "Рассылка".

Практическое обустройство
за границей:


Реальное обустройство за границей



Ищете недвижимость
за границей
на отечественных сайтах
в доменной зоне ".ru"?


Список национальных сайтов недвижимости популярных стран


Не боитесь переплатить?

Ищите жильё только на сайтах тех стран, которые Вам интересны!


Скачайте совершенно бесплатно перечень
из 60 (!) национальных
web-сайтов недвижимости
самых популярных
в русскоговорящем мире
стран

(pdf с прямыми ссылками)



ГЛАВНАЯ |  РУБРИКИ СТАТЕЙ |  РУБРИКИ ПО СТРАНАМ |  РАССЫЛКА |  ПРОДУКТЫ |  РЕСУРСЫ ИНТЕРНЕТА |  PRIVATE AREA |  TERRA INCOGNITA |  О ПРОЕКТЕ |  КОНТАКТЫ
 
Copyright © Владимир Горев 2009-2017. На сайте представлена информация для возрастной категории посетителей: 18+
ПОЛЬЗОВАТЕЛЬСКОЕ СОГЛАШЕНИЕ  |  ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ